那些年买房遇到的今天把答案全部给你！

　　买房贷款需要哪些材料?办理贷款过程中遇到难解问题怎么办?“定金”与“订金”有何区别?婚前买房，婚后房产证上要添加名字该怎么办?什么是容积率、得房率、绿化率?从看房、选房、贷款、交房这个漫长的过程中，不管是首次置业还是多次买房，购房者总会遇到各种各样的问题，小编根据网友留言，整理了最受关注的五大问题，并给出相关解答，希望可以对大家有所帮助。

　　问：楼盘资料上写的容积率、绿化率、绿地率是什么?得房率高低有什么影响?

　　答：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

　　一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

　　绿化率=绿化面积/土地面积

　　绿地率=(社区各类绿地总面积÷社区总面积)×100%。

　　绿化率与绿地率虽一字之差，但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据，法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率。

　　绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的说法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等，所以，看一个小区的绿化好不好，最重要的还是看绿地率，居住环境舒适的小区，绿地率应不低于30%。

　　得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

　　套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。

　　销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。

　　所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在 80% 左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

　　问：“定金”和“订金”要怎么区分?如果缴错会有哪些影响?

　　答：在商品房交易中，订金与定金在法律上是有明显区别的。

　　定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。

　　而订金，并非一个规范的法律概念。实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

　　值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，开发商有权没收购房者的定金;若开发商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求开发商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

　　由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

　　问：公积金贷款可以享受哪些优惠政策?

　　答：总的来说，洛阳买房使用公积金贷款可以享受三大优惠政策。

　　利率：根据8月26日最新利率调整，目前洛阳公积金贷款利率为3.25%。

　　首付：据最新政策调整，公积金贷款购房首套房及二套房首付最低20%均已在洛阳落地执行。

　　异地：自7月14日起，在河南其他城市工作的洛阳人想回家买房，也能申请异地公积金贷款，但要满足三个要求：现户籍在洛阳市行政区域内;在省内其他城市就业并正常缴存住房公积金;且购买洛阳市行政区域内普通自住住房的职工。

　　虽然公积金贷款首付最低20%，但洛阳公积金贷款额度最高只有40万，如果想要实现首付20%，还需计算好房价及贷款金额。

　　此外，对于已有两套房的购房者来说，购买第三套房，不得使用公积金贷款，并且使用公积金申请购房贷款不得超过三次，即如果购房者已三次使用公积金贷款，则不能第四次使用公积金贷款。

　　问：“五证不全”是指什么?会影响房产证的办理吗?

　　答：在了解“五证不全”之前，应先知道什么是“五证”。

　　“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，是房产开发企业在开发建设项目的时候需要办理的证件，是针对开发企业开发的项目，而不是开发企业自身的开发资质。

　　“五证不全”，顾名思义，就是需要房产企业在开发建设项目时需要办理的五种证件不齐全。

　　五证不全的楼盘无法办理正常的贷款业务。国家规定，开发商必须有足够的保证金和齐全的五证才能在银行处贷到土地开发贷，同时只有五证齐全，银行才能给要购买房屋的业主办理贷款。

　　另外，法律人士也表示，销售的房子如果五证不全，不但影响房产证的办理，连签订的预售合同都无效，即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。

　　问：婚前买房，房产证上面只有夫妻一方的名字，算是夫妻共有财产吗?现在想在房产证上添加另一方姓名，需要什么资料?

　　答：婚前买的房子，且房产证上只有夫妻一方的名字，那就不算夫妻共同财产，属于一方的婚前个人财产。

　　对于房产证上面添加另一方姓名，主要分为两种情况：第一种情况是有房无贷，那就带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件，去房地产交易中心办理。第二种情况是有房有贷，先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)，然后带好三证正本和复印件去房地产交易中心办理。